1970–1980-lukujen lähiöissä putkiremontit ovat väistämättömiä. Kun asuntojen hinnat ovat laskeneet ja rahoitus kiristynyt, yhtälö on monelle yhtiölle hankala. Kevään yhtiökokouskauden lähestyessä hallituksilla on hyvä hetki valmistella esityksiä, joilla hankkeita voidaan viedä eteenpäin hallitusti.
Urakoitsijan valinnassa on tärkeää arvioida urakoitsijan kyky johtaa putkiremonttihanke alusta loppuun. Kuva: Niko Jekkonen.
Remonttipartion toimitusjohtaja Jaakko Hartikaisen mukaan nykyinen suhdanne tarjoaa taloyhtiöille hyvän mahdollisuuden edetä:
“Rakennusalan kilpailu pitää hinnat maltillisina. Taloyhtiöt, jotka tarttuvat putkiremonttiin ajoissa säästävät sekä rahaa että hermoja.”
Kiinteistöliitto Uusimaan LVI-asiantuntija Janne Laksola vahvistaa, että taloyhtiöiden korjausvelka on kasvanut, ja toteaa saman kuin Hartikainenkin:
”Tekijöitä on hyvin saatavilla. Tämä on monelle yhtiölle hyvä aika tehdä remontteja.”
Pauli Molin on pitkän linjan taloyhtiöiden hallitusammattilainen, jolla on myös oma tuore kokemus putkiremontista. Hän painottaa, että putkiremontin lykkääminen aiheuttaa pahimmillaan lisää ongelmia:
”Kun asuntojen hinnat laskevat, myös kiinteistön vakuusarvo laskee ja rahoituksen saaminen vaikeutuu. Putkiremontin siirtäminen ei paranna taloyhtiön asemaa vaan lisää riskejä.”
Selvittäkää korjaustarve ja rahoitus ajoissa
Tärkeää on, että ratkaisuista päätetään vasta, kun todellinen korjaustarve on selvitetty.
”Taloyhtiön pitää ensin selvittää korjaustarve kuntotutkimuksella. Sen jälkeen yhtiökokous päättää, miten korjaustarpeeseen vastataan”, Laksola sanoo.
Molin korostaa rahoituksen varhaista selvittämistä:
”Taloyhtiöt ovat saattaneet käyttää suunnitteluun vuosia ja satoja tuhansia euroja. Lopuksi huomataan, ettei pankki myönnäkään lainaa suunnitellun laajuiseen hankkeeseen. Rahoitus pitäisi selvittää ensin”, hän sanoo.
Hartikaisen mukaan ratkaisuja löytyy, kun kokonaisuutta tarkastellaan yhdessä:
“Urakat on mitoitettava siten, että ne ovat myös rahoittajille kiinnostavia eivätkä muodostu asuntojen omistajille kohtuuttomiksi.”
Oikea urakkamuoto tuo ennakoitavuutta
Urakkamuodolla on suuri vaikutus kustannuksiin ja riskeihin. 1970–1980-lukujen kiinteistöissä toistuvat samanlaiset pohjaratkaisut, mikä tekee kokonaisvastuurakentamisesta (KVR) toimivan vaihtoehdon. Siinä urakoitsija vastaa sekä suunnittelusta että toteutuksesta ja antaa remontille kiinteän hinnan.
”Kun kohde on iso ja siinä on paljon toistoa, kustannukset ovat KVR-mallissa usein helpommin ennakoitavissa”, Laksola sanoo.
Hartikaisen mukaan KVR-malli on mahdollistanut hankkeiden toteuttamisen myös haastavissa tilanteissa:
”Olemme useissa hankkeissa löytäneet KVR-mallin ja urakan sisällön rajaamisen avulla toteuttamiskelpoisen ratkaisun, vaikka lähtötilanne olisi ollut haastava.”
Urakoitsijan valinnassa korostuvat kantokyky ja yhteistyö
Urakoitsijan valinnassa tulee tarkistaa referenssit, taloudellinen tila ja resurssit.
”Urakoitsijan toiminnan on oltava kannattavaa, muuten koko yritystä ei välttämättä kohta ole olemassa”, Molin muistuttaa.
Lisäksi on arvioitava urakoitsijan kyky johtaa hanke alusta loppuun. Remonttipartiolla on kokemusta laajoista kokonaisuuksista:
“Vantaan Rajatorpassa olemme toteuttaneet 13 taloyhtiön putkiremontit. Tällä hetkellä meillä on mittavia urakoita muun muassa Itä-Pasilassa ja Espoon Perkkaalla”, Hartikainen kertoo.
Laksola korostaa viestintää:
”Putkiremontissa haasteet ovat enemmän viestinnällisiä kuin teknisiä. Asukkaita pitää kuunnella ja heille on tarjottava tietoa koko hankkeen ajan. Taloyhtiön ei kannata jäädä yksin vaan tukeutua ammattilaisiin.”
Molinin taloyhtiössä putkiremontin lopputulos ylitti odotukset:
”Kun remontti valmistui ajallaan ja alitti budjetin, pidimme isot juhlat. Myös yhteisöllisyys lisääntyi. Naapurit alkoivat jutella keskenään ja nykyään myös vuokralaiset kokevat kuuluvansa taloyhtiöön.”
