Putkiremonttilainan saaminen on monissa vanhoissa taloyhtiöissä vaikeuksissa. Korjausvelkaa on kertynyt niin paljon, että vakuusarvo ei välttämättä riitäkään. Putkiremontti kannattaa kilpailuttaa KVR-urakkamallilla, joka on sekä osakkaille turvallinen että pankeille mieluinen ratkaisu.
Kerrostalojen rakentaminen oli Suomessa runsasta 1970- ja 1980-luvuilla, ja nyt nämä talot ovat peruskorjauksen tarpeessa. Taloyhtiöiden haasteet saada remonttilainoja eivät enää ole vain pikkukuntien ongelma, vaan jopa pääkaupunkiseudulla on hylätty lainahakemuksia. Moni asunto-osakkeen omistaja kantaa huolta omaisuutensa arvosta tilanteessa, jossa korkojen ja elinkustannusten nousu asettaa haasteita muutenkin.
Pauli Molin on taloyhtiöiden hyvään hallintotapaan ja korjausrakentamiseen erikoistunut hallitusammattilainen ja tehnyt pitkän uran myös isännöitsijänä. Molin kertoo, että on tavallista, että remontteja on lykätty ymmärtämättä sen seurauksia:
– Usein kuulee väitteen, että taloyhtiö on hyvässä kunnossa, koska 40 vuoden aikana ei ole tarvinnut tehdä mitään korjauksia. Mutta talo on silloin jo kulutettu loppuun. Erityisesti putkiremonttien suhteen moni taloyhtiö on vaikeuksissa.
Korjauskustannusten laskua ei kuitenkaan Molinin mukaan kannata jäädä odottamaan: historia osoittaa, että rakennuskustannusindeksi on noussut vuosi vuodelta korkeammaksi.
KVR-urakka jopa 10–20 prosenttia edullisempi kuin perinteinen putkiremontti
Jos taloyhtiön putkiremontin rahoitus on vastatuulessa, peli ei silti välttämättä ole menetetty. Ns. kokonaisvastuurakentamisen malli eli KVR-urakka on todettu kustannustehokkaaksi, nopeaksi ja laadukkaaksi ja siten myös pankkien arvostamaksi ratkaisuksi. KVR-mallissa urakoitsija ottaa vastuun sekä remontin suunnittelusta että toteutuksesta. Sen avulla on onnistuttu pelastamaan myös kielteisen tai rajallisen lainapäätöksen saaneita taloyhtiöitä.
– KVR-urakassa yhtiökokous hyväksyy hankesuunnitelman, jolloin urakan sisältö lukitaan ja se kilpailutetaan. Kun remontin suunnittelu alkaa, urakoitsija on jo valittu ja hinta tiedossa. KVR-urakka tulee jopa 10–20 prosenttia edullisemmaksi kuin perinteinen putkiremontti, Pauli Molin valottaa.
Myös Molinin omassa taloyhtiössä Vantaan Pähkinärinteessä putkiremontti päätettiin toteuttaa KVR-urakkana. Asunto-osakeyhtiö Pähkinäkontu on vuonna 1974 rakennettu kahden kerrostalorakennuksen yhtiö. Tarjouskilpailussa urakoitsijaksi valittiin Remonttipartio. Osakkaat ovat kiitelleet ja hämmästelleet, miten kivuttomasti putkiremontti onkaan sujunut.
– Perinteisessä putkiremontissa tehdään ensin hankesuunnittelua vuosi 20 000–40 000 eurolla. Sen jälkeen kuluu toinen vuosi ja jopa 100 000 euroa suunnitteluun. Pähkinäkonnussa suunnittelu aloitettiin marraskuun lopulla 2022 ja työt käynnistyivät tammikuussa. Viimeiset asunnot valmistuvat heinäkuun puoliväliin mennessä. Huoneistoihin kohdistuva haitta-aika on vain 50 päivää, Molin kertoo
Pähkinäkonnusta tuli entistä ehompi taloyhtiö
Hankejohtajamme Timo Turunen, kertoo, että KVR-urakassa kustannustehokkuutta saadaan mm. rajaamalla remontin ulkopuolelle alueet, joiden korjaaminen ei ole välttämätöntä. Näin vakuusarvo riittää välttämättömien korjausten tekemiseen ja rahoitusongelmia voidaan ratkaista.
–Jos toteutusvaiheessa tulee muutostarpeita, urakoitsijalla on velvollisuus muuttaa suunnitelmia. Urakoitsija on vastuussa rakentamisen loppuun saattamisesta ja sen lopputuloksesta, Turunen sanoo.
KVR-urakka tuo myös mahdollisuuksia. Pähkinäkonnussa urakkaan voitiin sisällyttää myös asbestipurkuja ja teknisten tilojen dokumentaation saattaminen ajan tasalle. Molin iloitsee, että remontin jälkeen heidän yhtiönsä on asbestivapaa eikä osakkaiden keittiöremonteissa tarvitse enää tehdä asbestikartoituksia.
Pauli Molin kertoo, että Pähkinäkonnun 3,3 miljoonan budjetin päälle laskettiin 300 000 euroa sellaisia muutostöitä varten, joita ei voitu hankesuunnitelmassa ennakoida. Yksi tällainen yllätys tuli pohjaviemärin sukituksessa, joka ei onnistunutkaan, koska kellarin lattian alta paljastui 50 vuotta vanha rakennusvirhe. Siitä huolimatta, kun 70 prosenttia urakasta on tehty, ylimääräisestä varauksesta on käytetty vasta 65 000 euroa. Koko urakan kesto suunnittelusta remontin valmistumiseen on alle vuoden. Putkiremontin jälkeen yhtiö on paremmassa kunnossa kuin koskaan.